很多購(gòu)物中心不是在空置率上越走越遠(yuǎn)，就是已經(jīng)基本坐實(shí)爛尾。這種空置率不斷上升的趨勢(shì)下，購(gòu)物中心還能救嗎？

答案肯定是很扎心的?，F(xiàn)在覺(jué)得空置率高，以后會(huì)更高；現(xiàn)在看到有些項(xiàng)目爛尾，以后會(huì)有更多爛尾項(xiàng)目。這是基于產(chǎn)品線周期決定的，不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。就像早年的百貨業(yè)態(tài)，很多人想去救，很有情懷，也花了很多錢(qián)，但大部分都救不活，陸續(xù)退出歷史舞臺(tái)，僅剩為數(shù)不多的百貨還能存活。

購(gòu)物中心這種業(yè)態(tài)拆解出來(lái)，主要是滿(mǎn)足人們購(gòu)物+餐飲+娛樂(lè)的訴求，它符合人們從物質(zhì)消費(fèi)向精神消費(fèi)的過(guò)渡。購(gòu)物板塊取代了百貨，曾經(jīng)爆火過(guò)的影院滿(mǎn)足了人們精神消費(fèi)。當(dāng)購(gòu)物渠道多元化，精神消費(fèi)迭代轉(zhuǎn)場(chǎng)，購(gòu)物中心對(duì)于消費(fèi)者的價(jià)值變低，變得可有可無(wú)，產(chǎn)品的加速迭代是無(wú)法阻擋的。

前幾年疫情的束縛，倒逼出人們的戶(hù)外天性。沒(méi)錢(qián)特種兵游，有錢(qián)休閑度假游。人員的流動(dòng)，對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)的流動(dòng)，中國(guó)交通基建帶來(lái)的便捷性，加速了這種趨勢(shì)。一線城市消費(fèi)被下沉市場(chǎng)反向虹吸體現(xiàn)得淋漓盡致。文旅行業(yè)的超速發(fā)展，加上地方政府的強(qiáng)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，對(duì)應(yīng)的消費(fèi)產(chǎn)品線發(fā)生迭代。

購(gòu)物中心這種業(yè)態(tài)已經(jīng)“夕陽(yáng)西下”，除了部分縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)還有紅利可以做增量外，多數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化時(shí)代。它不是人為可以輕易逆天改命的。再努力，也難擋被時(shí)代拋棄。加上先知先覺(jué)的優(yōu)質(zhì)從業(yè)人員陸續(xù)轉(zhuǎn)場(chǎng)，就算想改，也沒(méi)有人才來(lái)改。

這兩年，看到很多購(gòu)物中心不行了。我基本建議甲方要么改辦公、公寓，有人整租的話就便宜點(diǎn)出掉。購(gòu)物中心本身都處于區(qū)域相對(duì)熱鬧的地方，交通便捷，客戶(hù)也能夠迅速找到公司。辦公客群匹配度是挺高的，關(guān)鍵不用配置那么多運(yùn)營(yíng)人員來(lái)管理。公寓更好出租了，有水有電，貼個(gè)廣告就能租出去了。一樓再配套一些餐飲、便利店等，不能再方便了。缺點(diǎn)是租金預(yù)期下降，但總比空置強(qiáng)。

如果要調(diào)改，重新適配在地客群，投入就大了。到了空置率很高或接近爛尾時(shí)期的項(xiàng)目，基本手上已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了，這條路看似很有搞頭，可對(duì)于大部分缺錢(qián)的房東是行不通的。

重新定位是個(gè)很簡(jiǎn)單的事情，只是定位完成以后，商戶(hù)供應(yīng)鏈怎么建設(shè)？或者說(shuō)內(nèi)容端來(lái)源怎么解決？這才是關(guān)鍵。傳統(tǒng)供應(yīng)鏈那批商戶(hù)節(jié)節(jié)敗退，早已無(wú)心再戰(zhàn)。就算有幾個(gè)還能打，拿什么吸引他們?nèi)刖郑烤退闳刖?，?duì)于體量那么大的購(gòu)物中心也是杯水車(chē)薪。

要破局，必然要重新組織一個(gè)差異化玩法的供應(yīng)鏈。購(gòu)物中心的供應(yīng)鏈建設(shè)不像超市，如果商品不行，就通過(guò)自營(yíng)做些單品來(lái)破局。購(gòu)物中心的供應(yīng)鏈?zhǔn)巧虘?hù)，由商戶(hù)來(lái)進(jìn)行選品滿(mǎn)足消費(fèi)者訴求，即通過(guò)選商戶(hù)來(lái)打造選品邏輯，選的是“人”。

購(gòu)物中心傳統(tǒng)商戶(hù)很多是標(biāo)準(zhǔn)化商戶(hù)，可以跟著任一購(gòu)物中心一起復(fù)制擴(kuò)張，毫無(wú)違和感，非常工業(yè)化流水線作業(yè)。你不管到哪個(gè)購(gòu)物中心看到的商戶(hù)都差不多，極度同質(zhì)化。這就導(dǎo)致這批供應(yīng)鏈產(chǎn)品個(gè)性化、煙火氣等不足。

海外很多店家可以經(jīng)營(yíng)幾十年、甚至上百年，把一家小店用心做到極致。我們卻做不到。因?yàn)樾∩虘?hù)大部分為了生存而掙扎，需要短期內(nèi)賺夠租金水電成本，要把錢(qián)寄回老家，要讓自己有機(jī)會(huì)在城里扎根，他們只能選擇賺快錢(qián)。很少有小商戶(hù)能夠沉下來(lái)用慢節(jié)奏來(lái)滋養(yǎng)門(mén)店和產(chǎn)品，或者因?yàn)樘?，已?jīng)被市場(chǎng)淘汰了。

商戶(hù)端有效供給不足，會(huì)嚴(yán)重掣肘所謂的“定位”實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)增量有效商戶(hù)太少，不愿意進(jìn)入購(gòu)物中心場(chǎng)景，成本居高不下等問(wèn)題始終制約著招商進(jìn)度。

這幾年購(gòu)物中心休閑化題材如野化、避世等概念，能夠?yàn)橘?gòu)物中心注入魔性生命力，核心在于房東手上要有一筆錢(qián)來(lái)燒。不管山系、水系，切入這個(gè)賽道即能享受短期流量紅利。社會(huì)壓力、超快生活節(jié)奏，讓很多人有了避世需求。相對(duì)于遠(yuǎn)程游所需要的時(shí)間和金錢(qián)，市場(chǎng)端對(duì)于短半徑避世有一定的剛需。于是各類(lèi)魔改層出不窮，都希望能夠吃到市場(chǎng)的靈魂紅利。對(duì)于手上資金不足的房東，就算看到了趨勢(shì)，也無(wú)力抓住。

任何一個(gè)產(chǎn)品都要符合社會(huì)發(fā)展的周期邏輯，才能迎合市場(chǎng)的消費(fèi)習(xí)慣。把握住周期發(fā)展方向，還要掌握相匹配的發(fā)展方式。購(gòu)物中心產(chǎn)品線鈍化、產(chǎn)品力不行，已經(jīng)是顯性問(wèn)題，整個(gè)行業(yè)基本進(jìn)入下降通道，哪怕下沉市場(chǎng)有的還有亮點(diǎn)，都改變不了趨勢(shì)。轉(zhuǎn)型文旅化，面臨的是方法論、發(fā)展方式和資金等問(wèn)題。

（本文轉(zhuǎn)載自：聯(lián)商網(wǎng)）