福州，福建省會(huì)，常言“有福之州”，卻是“存在感弱”。很長一段時(shí)間，城市知名度不及廈門、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不及泉州。

但自2021年起，“強(qiáng)省會(huì)”戰(zhàn)略賦能之下，福州GDP逆襲泉州連續(xù)4年排名全省第一，省會(huì)首位度突破24.6%，2024年更是超越佛山拿下全國17強(qiáng)。

經(jīng)濟(jì)實(shí)力打底，商業(yè)升格可見。從小透明到新頂流，近年福州不僅跑出年客流逾1850萬的城更文商旅頂流街區(qū)【煙臺山】，更陸續(xù)上新了香格里拉旗下【八匚匯】、“運(yùn)動(dòng)主題娛樂公園”【榕發(fā)·悅動(dòng)廣場】等“腦洞大開”的商業(yè)體。

本文，贏商研究中心將通過數(shù)據(jù)及案例全面剖析福州商業(yè)基本牌面，挖掘這座城市時(shí)常被忽略的新看點(diǎn)。

01.福州GDP全省第一，但商業(yè)力落后于廈門

作為福建的“門面擔(dān)當(dāng)”，福州近年厚積薄發(fā)，持續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃、人才引進(jìn)等，經(jīng)濟(jì)一路追趕。2024年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）14236.76億元，增長6.1%。

但在贏商股份《2024中國城市商業(yè)力排行榜》上，屬于商業(yè)2線城市的福州，商業(yè)力全國25名，為近4年最低，第二次被廈門趕超。

存增量：局部進(jìn)入存量時(shí)代，增量機(jī)會(huì)在縣域

福州購物中心存量領(lǐng)先廈門，是個(gè)常態(tài)。但廈門近三年商業(yè)增量可圈可點(diǎn)，兩者間的商業(yè)體量差距逐步縮小。

2024年，福州≥3萬㎡購物中心總存量535.6萬㎡，廈門469.7萬㎡；福州增量36萬㎡，廈門60萬㎡。

結(jié)合城市宏觀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)看，福州土地面積近1.2萬平方千米，2024年常住人口850.1萬，近十年人口增長75萬，增幅9.7%；而廈門土地面積近1700平方千米，2024年常住人口535萬人，近十年人口增長94萬，增幅達(dá)21.3%。

福州占據(jù)人口基數(shù)大、開發(fā)潛力大的優(yōu)勢，而廈門人口密度數(shù)倍于福州、對人口吸引力更強(qiáng)。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，福州人均購物中心面積0.63㎡/人，屬于潛力挖掘城市；廈門人均購物中心面積0.88㎡/人，已進(jìn)入存量博弈階段。

值得注意的是，廈門僅設(shè)市轄區(qū)，而不設(shè)置縣、縣級市，而福州下設(shè)6個(gè)縣、1個(gè)縣級市，兩者實(shí)際市轄區(qū)面積不相上下。

在商業(yè)密集發(fā)展的市區(qū)地帶，福州常住人口約420萬、≥3萬㎡購物中心存量已達(dá)368萬㎡，人均購物中心面積0.88㎡/人。

如此看來，福州市區(qū)商業(yè)競爭程度與廈門不相上下，更多增量機(jī)會(huì)或在于周邊縣域市場。

福州各行政區(qū)商業(yè)分布圖

商業(yè)發(fā)展特征

■ 項(xiàng)目形態(tài)：標(biāo)準(zhǔn)化盒子Mall為主流，現(xiàn)象級項(xiàng)目帶動(dòng)進(jìn)階

2006年，福州萬象·九宜城開業(yè)，福州進(jìn)入購物中心時(shí)代。隨后的十余年間，一座座標(biāo)準(zhǔn)盒子式商業(yè)遍地開花，可繞不開“千篇一律”的發(fā)展窘境。

在“非標(biāo)”商業(yè)浪潮席卷的當(dāng)下，“慢半拍”的福州2021年才等來了首個(gè)現(xiàn)象級項(xiàng)目——國內(nèi)首個(gè)山體漫步式情景街區(qū)【煙臺山】。

在其帶動(dòng)下，公園+、運(yùn)動(dòng)社交、二次元等非標(biāo)創(chuàng)新概念在福州翻騰，讓外界看到了福州商業(yè)發(fā)展的新可能。

2025年開業(yè)的榕發(fā)·悅動(dòng)廣場：金融中心「生長」出來的無邊界運(yùn)動(dòng)公園

■ 項(xiàng)目級次：名企吸引力遜色于廈門，高能級項(xiàng)目稀少

省會(huì)光環(huán)之下，福州吸引了華潤萬象生活、珠海萬達(dá)商管、寶龍商管、砂之船商管、愛琴海商業(yè)集團(tuán)、世紀(jì)金源等知名連鎖商管企業(yè)進(jìn)駐。

2024年，香格里拉首個(gè)創(chuàng)新購物中心品牌【八匚匯】首個(gè)項(xiàng)目落子福州，福州平潭吾悅廣場、福州中駿世界城等連鎖產(chǎn)品線項(xiàng)目接連開業(yè)，為市場帶來新活力。

對比之下，廈門的連鎖產(chǎn)品線項(xiàng)目數(shù)量、運(yùn)營商豐富度略勝一籌。除了獲得上述已進(jìn)駐福州的多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目外，廈門還是福建唯一擁有大悅城、世茂廣場、首創(chuàng)奧特萊斯、COCO Park、招商花園城、海上世界等連鎖產(chǎn)品線項(xiàng)目的城市。

2024年至今，廈門大悅城、廈門杏林萬達(dá)廣場、廈門同安愛琴海購物中心、廈門蔡塘愛琴海購物中心等相繼開業(yè)，進(jìn)一步提升城市商業(yè)吸附力。

從運(yùn)營級次來看，福州、廈門高能級項(xiàng)目數(shù)量都較少，A、B級項(xiàng)目數(shù)不相上下，而廈門C級項(xiàng)目稍多、福州D級項(xiàng)目占比達(dá)46%。

可見，福州存量項(xiàng)目運(yùn)營力仍有較大進(jìn)階空間，亦期待更多高能級項(xiàng)目入市。

■ 項(xiàng)目檔次：高端消費(fèi)外溢嚴(yán)重，高檔商業(yè)人氣不足

福州、廈門高檔購物中心數(shù)量共有2家，分別為福州萬象城、廈門萬象城。但兩者體量、區(qū)位、客流有較大差異。

前者體量僅9萬㎡，位處新興商圈鼓樓西商圈，消費(fèi)氛圍在培育中，客流規(guī)模排在福建30名開外；

后者體量15萬㎡，位處老牌火車站商圈，周邊有多個(gè)商場分布，去年銷售額58億元，已成為福建高端商場代表，客流規(guī)模穩(wěn)居福建TOP5。

當(dāng)前，福州、廈門均以中檔/大眾化購物中心為主，高檔/中高檔項(xiàng)目少之又少，且福州相比廈門，大眾化項(xiàng)目更多。

數(shù)據(jù)顯示，2024年福州人均可支配收入51460元，排在福建第3位，低于廈門的74249元、泉州的52214元。歸根結(jié)底，福州消費(fèi)力整體低于廈門，居民高端消費(fèi)意愿有限。

雖據(jù)《2024胡潤財(cái)富報(bào)告》，福建富裕家庭（資產(chǎn)超過600萬元）數(shù)量，福州有38500戶，位居全省第一，但高層次消費(fèi)實(shí)際轉(zhuǎn)化有限。基于此，福州萬象城從開業(yè)時(shí)的定位高奢，到如今招調(diào)往更綜合多元業(yè)態(tài)，反映出實(shí)際經(jīng)營生態(tài)。

對此，亦有行業(yè)人士指出，整個(gè)福建高端消費(fèi)外溢嚴(yán)重，頂尖富豪優(yōu)先海外直購，高端名品選擇更齊全。

02.福州商業(yè)分布及重點(diǎn)項(xiàng)目解讀

福州商業(yè)布局整體分散，但鼓樓區(qū)、臺江區(qū)兩大老城區(qū)商業(yè)相對密集。東街口商圈、蘇萬寶商圈兩大市級商圈雙足鼎立，入選《贏商股份中國商圈商業(yè)力TOP100》，但兩大商圈內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目體量僅占據(jù)全市約1/6，未形成絕對優(yōu)勢。

倉山區(qū)項(xiàng)目數(shù)量全市第一、商業(yè)體量普遍較大，區(qū)內(nèi)的浦上商圈憑借福州倉山愛琴海購物中心、倉山萬達(dá)廣場兩個(gè)大體量項(xiàng)目加持，超過東街口商圈成為全市體量第二商圈；

其余部分商圈僅靠一個(gè)購物中心自成商圈，如東二環(huán)商圈的福州東二環(huán)泰禾廣場、王莊商圈的福州世歐廣場、鼓樓西商圈的福州萬象城。

福州商業(yè)項(xiàng)目分布較密集的區(qū)域

福州東百中心：

穩(wěn)居福州客流TOP1，首店收割機(jī)、必打卡地標(biāo)

2010年以前的福州商業(yè)市場，傳統(tǒng)百貨占主導(dǎo)，且半數(shù)分布于東街口商圈。其中，1957年開業(yè)的東街口百貨，是老福州城里最大的百貨商店，也是福建第一家上市的商業(yè)企業(yè)東百集團(tuán)的起點(diǎn)。

時(shí)代變動(dòng)中，東街口百貨商店歷經(jīng)從三層加高到五層、拆除重建等多次轉(zhuǎn)型，2017年伴隨地鐵1號線正式開通，項(xiàng)目與原東方百貨和南街項(xiàng)目整合重組，蝶變成東百中心，以購物中心模式再次閃耀東街口。

東百中心與地鐵1號線東街口站直通，體量16萬㎡，承載著福州市民的集體記憶、具有深厚城市文化底蘊(yùn)，目標(biāo)客群覆蓋老一輩消費(fèi)者、新世代客群、外地旅游客群等。

品牌引入策略上，東百中心高級次品牌門店全市領(lǐng)先，并以首店經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)紅店模式為突破口，截至2024年成功引入近200個(gè)首進(jìn)品牌，塑造“潮流先鋒聚集地”形象。

空間與業(yè)態(tài)創(chuàng)新上，打造“文旅聯(lián)動(dòng)空間”，將文化旅游元素融入商業(yè)場景。

營銷活動(dòng)上，高頻舉辦創(chuàng)意主題活動(dòng)，霸屏社交平臺，成為網(wǎng)紅打卡地標(biāo)。

區(qū)位優(yōu)、落位早、體量大等先發(fā)優(yōu)勢基礎(chǔ)上，東百中心持續(xù)批量引進(jìn)高熱度首店、打造高頻流量型活動(dòng)及城市文旅標(biāo)簽打卡點(diǎn)等，長期穩(wěn)企福州客流規(guī)模TOP1地位。

東百集團(tuán)年報(bào)披露，東百中心2024年客流量超3700萬人次，同比增長6.22%。

福州萬象城：

福州唯一重奢場，集齊20+重奢大牌

福州萬象城位于鼓樓區(qū)，毗鄰千年古剎西禪寺，商業(yè)建筑面積近10萬㎡，于2022年開業(yè)。項(xiàng)目引進(jìn)200多家品牌，其中40%以上為城市首進(jìn)品牌，超50%為城市高標(biāo)店。

作為福州唯一重奢商場，項(xiàng)目集齊LOUIS VUITTON、Cartier、BURBERRY、BVLGARI、BOTTEGA VENETA、CELINE、Van Cleef & Arpels、江詩丹頓、Tiffany&Co.、ROLEX等國際奢侈大牌，DIOR、LANCOME、LA MER、HR、GUERLAIN等高化精品店，還引入Sandro、maje、self-portrait、ba&sh、IRO等國際輕奢時(shí)裝品牌矩陣。

華潤萬象生活財(cái)報(bào)披露，在新開國際品牌帶動(dòng)下，2024年上半年福州萬象城零售額增幅超雙位數(shù)。

此外，項(xiàng)目引進(jìn)三大主力店Olé精品超市、萬象影城及覔書店，還有30多家熱門餐飲品牌，如星巴克臻選、Manner coffee、好利來、達(dá)美樂、鮨政、ASAYAKE霞初、安又胖韓國烤肉、八合里牛肉火鍋、宣和苑、閩和南、霞初、泰香米、宋小瑾、大頭椰、反正、Miracle Coffee等，以中檔、大眾化定位為主，偏重休閑餐飲和異國風(fēng)情餐飲，以流量型品牌提升商場人氣。

從到訪客群數(shù)據(jù)來看，福州萬象城偏重本地客群，對異地客群吸附力不及東百中心、煙臺山街區(qū)。且相對同樣定位高奢的廈門萬象城，福州萬象城異地客群占比亦偏低，異地客群來源地TOP1城市為寧德市，主要基于地緣優(yōu)勢，還需要進(jìn)一步強(qiáng)化自身優(yōu)勢和差異化。

福州蘇寧廣場：

大體量、全業(yè)態(tài)，打響年輕消費(fèi)牌

福州蘇寧廣場，蘇萬寶商圈的核心項(xiàng)目，地鐵2號線直達(dá)，規(guī)劃建筑面積55萬方，其中商業(yè)體量28萬方，整體分為A、B、C三區(qū)。

2013年蘇寧廣場正式登陸福州，其中B座、C座分別于2019、2021年開業(yè)。A區(qū)重裝后，2023年開業(yè)。ABC三座場館錯(cuò)位互補(bǔ)、相互貫通，承載全業(yè)態(tài)、全客群，客流規(guī)模位處全市TOP5以內(nèi)。

蘇萬寶商圈購物中心分布

針對Z世代年輕消費(fèi)者喜好，去年12月，項(xiàng)目內(nèi)“次元世界”開街，至今引入三月獸、模玩熊、XHRHOBBY、獨(dú)角星、趣玩+、扭扭城、墟彌等多家福建首店&二次元頭部品牌，吸引了不少愛好者，截止今年五一全區(qū)品牌總銷售超800萬元。

聚焦KPOP、寵物、騎行、二次元等圈層，項(xiàng)目舉辦打造福州城市漢堡文化節(jié)、福州城市溜溜節(jié)、首屆Kpop嘉年華等主題營銷活動(dòng)，契合Z世代對新奇體驗(yàn)、社交打卡、文化歸屬的核心訴求。

福州煙臺山商業(yè)漫步街區(qū)：

叫好又叫座的非標(biāo)文商旅商業(yè)范本

福州在全國最出圈的項(xiàng)目，要數(shù)煙臺山。煙臺山街區(qū)是由萬科南方區(qū)域和印力商業(yè)協(xié)同的城市更新項(xiàng)目，位處被譽(yù)為“萬國建筑博物館”的煙臺山歷史風(fēng)貌區(qū)內(nèi)。

項(xiàng)目總體量約12萬平方米，自持商業(yè)面積約6.2萬方，歷經(jīng)近7年的保護(hù)性開發(fā)，一期2021年10月開業(yè)，二期2022年9月開業(yè)。

項(xiàng)目面向閩江，建于與地面形成一定高差的山上，形成一片長型的山體漫步式情景街區(qū)，街區(qū)內(nèi)遍布?xì)v史老建筑，形成“立體魔方”式街區(qū)。

站上“非標(biāo)”商業(yè)風(fēng)口，項(xiàng)目關(guān)注度在這兩年不斷走高，2024全年客流1850萬，全年?duì)I業(yè)額同比增長25%、44家品牌營業(yè)額增長超25%，霸榜多平臺熱門榜TOP1。

在這里，本土品牌與外來品牌共生發(fā)力，形成以年輕人為核心客群的商業(yè)氛圍。

目前，項(xiàng)目品牌總數(shù)約230家，涵蓋多維餐飲、文創(chuàng)體驗(yàn)、潮流零售等業(yè)態(tài)。尤其是以極為豐富的多元異國風(fēng)情餐、日咖夜酒、跨界復(fù)合餐飲，形成了福州市場上少見的細(xì)分、先鋒、國際化的餐飲矩陣。

煙臺山早期以“本土品牌”為切入點(diǎn)，形成獨(dú)特的主理人文化，吸引越來越多有腔調(diào)的小店聚集。

如青年生活方式集合店ATT Store、專注于野生酵母發(fā)酵的馴·烘培、集咖啡廳/展陳零售/繪畫體驗(yàn)于一體的大吉繪館、文創(chuàng)咖啡品牌光與塵咖啡、項(xiàng)目與商戶共創(chuàng)的1500㎡的華記雜貨鋪等。

煙臺山也是外地國潮類品牌、原創(chuàng)新銳品牌進(jìn)入福建市場的首選地之一。

如引進(jìn)止癢商店、ARISEISM福建首店、MINONO、BeerBro、Ariseism、Crying Center哭喊中心等品牌的福建首店。

煙臺山以藝文高地為標(biāo)簽，自開街以來不斷推出主題活動(dòng)，以運(yùn)營帶動(dòng)街區(qū)發(fā)展。

2024年打造了“夜游煙山2.0”系列活動(dòng)、煙臺山國際文化藝術(shù)節(jié)，2025年春節(jié)期間推出以“畫蛇添福”為主題的中國傳統(tǒng)藝術(shù)裝置“百福巡山”，成福州“在地文化”的集大成者。

福州中駿世界城：

南二環(huán)潛力新MALL，聚焦“年輕力”

福州“東拓南進(jìn)”大戰(zhàn)略下，城勢向南。福州中駿世界城選址福州南二環(huán)板塊，目標(biāo)打造“城市級年輕力中心”，于2024年底開業(yè)，三日總客流突破70萬+，總銷售突破3000萬+。

福州中駿世界城定位“都市潮流領(lǐng)地”，重點(diǎn)打造“生活方式超級品牌旗艦店”“首發(fā)潮牌試驗(yàn)場”“福建最大二次元?dú)g樂場”“玩味新薈場”等內(nèi)容，引入超230個(gè)知名品牌，其中80+為福建首店、福州首店和片區(qū)首店。

比如F426、MADGOOD、a blueberry、BEASTER、YESCCI、愛棵米等高熱潮牌及輕戶外品牌，福建最大華為超級生活方式旗艦店、動(dòng)感體驗(yàn)品牌YUMEWORLD、THE GREEN PARTY福建最高級別黑金店、MLB福州最新形象店、LEGO福州最新形象店、西西弗福州城市綠標(biāo)店、天空之城全福建最大的超級旗艦店等。此外，還匯聚MAGIC WOW 漫屋、烏丸屋、多摩萬事屋、潮玩星球、研萃社等超20家二次元體驗(yàn)店，打造超5000㎡的一站式二次元主題空間。

福州香格里拉八匸匯：

占據(jù)五一廣場、融合在地文化，有望成為“福州新名片”

福州香格里拉中心所處的東街口商圈五一廣場片區(qū)，是福州城市原點(diǎn)，相當(dāng)于天安門之于北京。香格里拉八匚匯在原有福州香格里拉酒店（福州第一家五星級酒店）基礎(chǔ)上擴(kuò)建的5.4萬㎡的購物中心，同時(shí)新增的還有3.6萬㎡的甲級辦公樓。

香格里拉八匚匯于2024年4月亮相，定位“福派新繹匯客廳”，將在地文化融入商業(yè)，傳承香格里拉熱情好客的品牌基因。

對在地文化的演繹是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，其以囊括視、聽、品、聞、觸覺體驗(yàn)的藝文之旅“款待”來賓，如六扇以福州經(jīng)典景觀為元素的藝術(shù)門廳、福建古厝式中庭布局、數(shù)百盞茉莉花燈、B1下沉廣場入口處原創(chuàng)壁畫《八匚匯聚圖》 ，以及勒瓦片、磨漆、榫卯結(jié)構(gòu)等中國特色傳統(tǒng)建筑細(xì)節(jié)。

捕捉到福州消費(fèi)者尤其是周邊1.5公里范圍內(nèi)40萬+高品質(zhì)客群需求，八匚匯業(yè)態(tài)以餐飲、親子、休閑為主。

餐飲方面，引進(jìn)多家高端黑珍珠米其林品牌，其中包括首進(jìn)福建的香格里拉集團(tuán)自營品牌“黑珍珠二鉆餐廳”江南灶；

親子方面，首進(jìn)福建的香格里拉芽寶樂園，為福州帶來以「沉浸式互動(dòng)游戲和自主體驗(yàn)式環(huán)境」為特色的新概念樂園；

休閑方面，則有影院、高爾夫會(huì)所、騎行主題俱樂部等。

03.福州商業(yè)新變量

雖商業(yè)力不及廈門，但福州卻自有其內(nèi)在生命力。

據(jù)贏商研究中心觀察，福州商業(yè)大多喜好偏安一隅，以服務(wù)本地消費(fèi)者日常需求為主，缺乏輻射外地的野心，因而在捕捉潮流風(fēng)向方面顯得“慢半拍”，鮮見全國引領(lǐng)性營銷或調(diào)改大動(dòng)作，這或與其“穩(wěn)重內(nèi)斂、不與世爭”的城市性格有關(guān)。

同時(shí)，福州擁有深厚的歷史底蘊(yùn)與獨(dú)特的地理文化，這為非標(biāo)商業(yè)提供了良好的生存土壤，一些項(xiàng)目正在積極擁抱在地文化、加碼文商旅融合，不斷提升福州城市商業(yè)魅力。

基于此，福州商業(yè)版圖在持續(xù)擴(kuò)容。

2024年福州新開6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，數(shù)量不多但關(guān)注度較高，如前文所述的福州中駿世界城、香格里拉八匚匯等，看點(diǎn)頗多。

今年，福州還將繼續(xù)在“非標(biāo)”、“文旅”等標(biāo)簽上發(fā)力：

4月，福州建發(fā)集團(tuán)打造的榕發(fā)·悅動(dòng)廣場開業(yè)，位于臺江海峽金融街，以運(yùn)動(dòng)+破局，創(chuàng)新「運(yùn)動(dòng)公園+商務(wù)CBD+體育商業(yè)」形態(tài)，帶來5大福建/福州首店、10+網(wǎng)紅品牌、超10000㎡運(yùn)動(dòng)主題空間。

位于閩江北岸中央商務(wù)區(qū)的籌開項(xiàng)目左海·光年P(guān)ARK，由左海集團(tuán)&建發(fā)商管聯(lián)合打造，自帶7萬㎡生態(tài)綠地公園，打造11萬㎡“TOD+公園+商業(yè)”微度假活力悅聚場，擁有超15米溢彩流光藝術(shù)LED大幕、25米超高藝術(shù)構(gòu)筑物、江北CBD最大單體藝術(shù)雕塑等打卡點(diǎn)，去年12月已率先開放公園層、計(jì)劃今年下半年開業(yè)。

目前在建的商業(yè)體中，位于南二環(huán)板塊的SM福州倉山城市廣場亦備受關(guān)注，項(xiàng)目總建面超15.5萬平，地鐵直達(dá)，將建立高能級品牌矩陣，提供運(yùn)動(dòng)及復(fù)合化體驗(yàn)空間。

在城市建設(shè)、商業(yè)更迭中，福州始終保持著自己的節(jié)奏，不慌不忙地講述著自己的故事，用歷史的積淀和現(xiàn)代的活力吸引著每位到訪者，在快節(jié)奏、強(qiáng)競爭的商業(yè)世界中保持著難得的純粹與從容。

（本文轉(zhuǎn)載自：贏商網(wǎng)）