麥當(dāng)勞可以說是全球快餐企業(yè)的“黃埔軍校”，從1940年創(chuàng)立至今已有77年的歷史了，從當(dāng)初的一家小店到現(xiàn)在全球擁有30000多家分店，當(dāng)之無愧的餐飲巨無霸，也是我們餐飲人夢寐以求的愿望。 ?

但是很多人可能不知道，麥當(dāng)勞表面上是一個餐飲企業(yè)，實際上它并不是靠賣薯條賣漢堡來賺錢的，相反它卻是一個典型的“掛羊頭賣狗肉”的企業(yè)。? ?

為什么呢？

這就是我們今天要跟大家講的話題，麥當(dāng)勞打著賣漢堡賣薯條的“幌子”做著利潤豐厚的房地產(chǎn)生意。 ?

2017年，1月24日 這家全球最大的漢堡連鎖店表示，2016年最后三個月美國同店銷售額下降1.3%。海外業(yè)績較好，全球銷售額增加 。 ?

就在這前幾天。麥當(dāng)勞1月9日決定以20.8億美元的價格將中國業(yè)務(wù)出售給中國國有綜合企業(yè)中信集團(tuán)等。

麥當(dāng)勞在中國內(nèi)地和香港合計運營約2400家店鋪，員工人數(shù)超過12萬。新公司將獲得中國內(nèi)地和香港的麥當(dāng)勞加盟店20年的運營權(quán)。

賣完中國的股份，麥當(dāng)勞也想把日本的股份給賣了，正在招標(biāo)，擬出售其日本子公司的33%股份，據(jù)知情人士稱，目前已有多家私募股權(quán)公司考慮競購。

雖然看起來麥當(dāng)勞這幾年餐飲生意過得并不好，但是房地產(chǎn)項目卻是在中國日益高漲的房價面前賺足了利潤。這也是為什么國企擠破腦袋都要拿到麥當(dāng)勞的股份，而并不是我們民營企業(yè)購得，市場所看重的也是麥當(dāng)勞最值錢的這塊地產(chǎn)。

這是麥當(dāng)勞去年至今的股價走勢圖，我們可以看出從2016年11月份開始麥當(dāng)勞的股價變一路高攀，最重要的除了海外門店營業(yè)利潤的增加更多的是源于全球地產(chǎn)價格的飆升，給了投資者更大的信心。

麥當(dāng)勞的市值高達(dá)1,079美元，股價在最近幾月中也創(chuàng)出128,65美元新高，市盈率也高達(dá)24.43倍左右。而星巴克861億美元，百勝全球只有336億美元。每天麥當(dāng)勞服務(wù)5,200萬人顧客，成為全球最大的知名餐飲品牌。

如何發(fā)家創(chuàng)業(yè)的？

這個以經(jīng)營漢堡為主的快餐王國，歷經(jīng)40年，到90年代初，在全世界80個國家和地區(qū)，建立了1.6萬多家分店，每天銷售漢堡包達(dá)2億多個，年營業(yè)額達(dá)150億美元。當(dāng)人們望見霓虹燈閃爍處的“McDanald”幾個字，以為這家快餐公司的老板就是麥當(dāng)勞。其實不然，麥當(dāng)勞兄弟倆充其量不過是麥當(dāng)勞公司的奠基人，而真正創(chuàng)建麥當(dāng)勞快餐王國的卻是雷蒙·克羅克。

克羅克年輕時家境不佳，高中只上了一年就休學(xué)了。他在幾個旅行樂隊里彈過鋼琴，又在芝加哥廣播電臺擔(dān)任音樂節(jié)目的編導(dǎo)。從1929年起，在隨后的25年中，克羅克一直從事推銷工作，先在佛羅里達(dá)幫人推銷過房地產(chǎn)，后到美國中西部賣過紙杯。

1937年，有一對猶太人兄弟——麥克·麥當(dāng)勞和迪克·麥當(dāng)勞，因受經(jīng)濟(jì)蕭條的影響，高中畢業(yè)后就不得不離家外出，從美國東海岸來到加利福尼亞，以尋找新的就業(yè)機(jī)會。他們開設(shè)過一家小電影院，最終卻選擇了經(jīng)營汽車餐廳。1943年，通過對過去3年的餐廳收入的研究，他們發(fā)現(xiàn)，有80％的收入來自漢堡包，而非排骨。這一不經(jīng)意的發(fā)現(xiàn)竟推動了食品服務(wù)業(yè)的一場革命。

那是1954年的一天，克羅克作為經(jīng)銷混乳機(jī)的老板，發(fā)現(xiàn)麥?zhǔn)闲值茉谑ゲ≈Z市開的這家餐館一下子就定購了8臺混乳機(jī)。以往可從沒有人一次就要買這么多機(jī)器呀。出于生意上的需要，他認(rèn)為必須弄清楚這是怎么回事，就特地趕到了圣伯丁諾。

麥當(dāng)勞兄弟開的這家餐廳，與當(dāng)時無數(shù)的漢堡包店相比，外表上似乎無大大的區(qū)別。但是，麥當(dāng)勞卻以其特別的方式震撼了克羅克。其時正是中午，小小停車場里擠滿了人，足有150人之多，在麥當(dāng)勞餐廳前排起了長隊。麥當(dāng)勞的服務(wù)員快速作業(yè)，竟然可以在15秒之內(nèi)交出客人所點的食品。這種作業(yè)方式，克羅克可從未見過。

“我從未為買一個漢堡包而排隊。”克羅克故意大聲說，以期引起顧客的注意。

克羅克憑著多年的經(jīng)驗，意識到機(jī)會來了。他看準(zhǔn)了麥當(dāng)勞，決心開辦連鎖餐館。第二天，他就與麥?zhǔn)闲值苓M(jìn)行協(xié)商。麥?zhǔn)闲值芎芸炀痛饝?yīng)給他在全國各地開連鎖分店的經(jīng)銷權(quán)，但條件相當(dāng)苛刻，規(guī)定克羅克只能抽取連鎖店營業(yè)額的1.9％來作為服務(wù)費，而其中只有1.4％是屬于克羅克的，0.5％則歸麥當(dāng)勞兄弟。一心想干一番大事業(yè)的克羅克，毫不猶豫地接受了這個條件。

1961年年初，克羅克和麥?zhǔn)闲值芫烷_始談判出讓麥當(dāng)勞權(quán)利之事。但麥?zhǔn)闲值艹鰞r驚人：非270萬美元不賣！其中兄弟倆每人100萬美元，交稅70萬美元，而且一定要現(xiàn)金。

克羅克考慮再三，權(quán)衡利弊，最終答應(yīng)了麥?zhǔn)闲值艿臈l件。克羅克和他的天才財務(wù)長桑那本，使出渾身解數(shù)，幾經(jīng)反復(fù)，借貸到270萬美元，買下了麥當(dāng)勞餐館的名號、商標(biāo)、版權(quán)以及烹飪配方。至此，美國的全部麥當(dāng)勞快餐店都?xì)w于克羅克名下。

1965年4月21日，麥當(dāng)勞上市，成為公眾公司。

麥當(dāng)勞股票證

特許經(jīng)營模式使麥當(dāng)勞通過使用加盟商的資金杠桿迅速地擴(kuò)張。克羅克改進(jìn)了授權(quán)許可模式，擴(kuò)大了公司的規(guī)模，并保持了對產(chǎn)品品質(zhì)的嚴(yán)格管控。他也招募了首席財務(wù)官哈里.索恩本，后者發(fā)起制定了麥當(dāng)勞至今沿用的策略：即麥當(dāng)勞并不通過向加盟商供應(yīng)食材或收取巨額許可費賺錢， 但麥當(dāng)勞變成了加盟商的店鋪業(yè)主。

今天麥當(dāng)勞仍通過兩種方法在房地產(chǎn)方面大賺利潤，即買賣熱門的商鋪，或從加盟店鋪收高租金。麥當(dāng)勞在100多個國家開業(yè)，每年銷售1000億個漢堡包；全球有36,000家店，只有15%是直營和擁有，其他全部是特許經(jīng)營店。

2008年金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，麥當(dāng)勞不改初心，收購了更多的土地和店鋪，繼續(xù)從不景氣的房地產(chǎn)市場中獲益。目前在全球36,000店中，麥當(dāng)勞直接擁有的有45%的土地和70%的店鋪，其他才是租賃的。

地產(chǎn)利潤高于餐飲幾十倍

商業(yè)地產(chǎn)到底有多賺錢？

這里我們給大家舉個例子：幾年前肯德基進(jìn)駐國貿(mào)360廣場，以1500萬的價格拿下了現(xiàn)在的鋪位，聽說今年LV看上了這個地方，出價3個億，但是人家肯德基就是不賣。可以算下這個帳，這才剛剛幾年，肯德基光靠這個物業(yè)就能賺到20倍的收益。

2015年麥當(dāng)勞公司收入254億美元，其中”直營餐廳收入”(Company-Operated Restaurant ?Revenues)165億美元，”特許餐廳收入”(Revenues from Franchised Restaurants)有89億美元。

2014年這三個數(shù)分別是274億，182億和92億美元。

您可能會問，那麥當(dāng)勞收入的大頭不還是餐飲嗎？這將近2/3了吧？慢著，那他的毛利是從哪里來的呢?

不難理解，自己開餐館了比坐到椅子上收租金，要累得多。麥當(dāng)勞的利潤率，特許經(jīng)營費中高達(dá)82%，而自營店只有6%。利潤總額中，2015直營店165億收入中，只有利潤25億美元，而特許費的89億美元中，利潤高達(dá)73億美元！

2014年凈利潤47.5億美元，可以說，利潤的82%是從特許經(jīng)營費中賺的。那就是你所看到的一個”漢堡包公司”。

麥當(dāng)勞主營業(yè)務(wù)是賣快餐，但是這基本上不怎么賺錢！ ?

麥當(dāng)勞里最重要的主打產(chǎn)品是漢堡，但是呢，漢堡是基本不賺錢的。在美國，一個巨無霸漢堡的價格在4美金左右，這4美元里光原材料成本就要3美元左右了。因為麥當(dāng)勞的漢堡要用非常好的牛肉，最好的面包，而且要求面包里面的氣泡直徑4-5毫米，因為這種面包口感最佳。這樣的面包還需要用最好的油去炸，而且炸好10分鐘后如果沒有人買就要直接扔掉。再考慮到員工費用，推廣費用，麥當(dāng)勞的漢堡利潤率非常低，幾乎是不賺錢的。

在麥當(dāng)勞的菜單里，比較賺錢的其實是薯條和可樂。麥當(dāng)勞的中杯可樂售價是1.35美金，毛利是0.9-1美元之間，大概是70%左右，這是毛利比較高的產(chǎn)品。薯條的毛利潤率也是比較高的，其毛利潤率也60%以上。

如果你打開麥當(dāng)勞的K線圖，你會發(fā)現(xiàn)從2001年到2012年，其股價大概漲了5倍。基本上就是按照ROIC的增長速度增長的。 ?

麥當(dāng)勞市值如此巨大，都是因為這樣的商業(yè)模式！

而實際上這家公司整體上是很困難的，因為健康、口味早已難敵Chipotle或Shake Shack等新式連鎖。 股東們也一直以來都施加壓力，要分拆他的餐飲與房地產(chǎn)部門。但如果你把它看成是一個公司的房地產(chǎn)分部，麥當(dāng)勞突然變得更性感了。

想象一下： 一家公司在資產(chǎn)負(fù)債表上有377億美元的商鋪資產(chǎn)(占99%)，不考慮折舊時，而該部分每年收入高達(dá)90億美元，其中40億元是利潤，這不就是一個房地產(chǎn)信托(REITs)嗎？

對不對?

地產(chǎn)策略的形成

麥當(dāng)勞的房地產(chǎn)商業(yè)模式是五十年代由其首席財務(wù)官哈里.索恩本創(chuàng)造的。1956年，他創(chuàng)建了麥當(dāng)勞特許地產(chǎn)公司，目標(biāo)是在交通便利的地方購買便宜的店鋪，并逐漸改進(jìn)最終形成了麥當(dāng)勞的特許經(jīng)營概念。

最初麥當(dāng)勞總部向加盟商收費，標(biāo)準(zhǔn)是原房租40%的加成，或餐飲銷售額的5%，孰高為準(zhǔn)。 此商業(yè)模式最終演變成地產(chǎn)的類按揭，相當(dāng)于公司擁有土地和建筑。 加盟商的首付押金，最開始只有950美元，用作訂金。當(dāng)簽署特許經(jīng)營協(xié)議后，麥當(dāng)勞會就坐在后面收特許費和租金支票了，旱澇保收，大朵快頤。而加盟商實際上出資，為麥當(dāng)勞購置了店鋪。

此模式的天才之處在于使用了長期的固定的費率收購了地產(chǎn)，但將可變成本都轉(zhuǎn)嫁到特許加盟商上。當(dāng)銷售價格不可避免地增長時，加盟費也隨之增長，但公司的固定成本相對保持平穩(wěn)，這個模式將麥當(dāng)勞打造成了一個強(qiáng)勁的現(xiàn)金牛公司，延續(xù)至今。

索恩本最著名的一句話：“技術(shù)上我們是，本質(zhì)上我們并不真地是在食品行業(yè)，我們是在房地產(chǎn)行業(yè)……我們出售十五美分漢堡包的唯一原因，是因為這是帶來收入現(xiàn)金流的最佳產(chǎn)品，靠漢堡我租戶能夠向我們支付房租。”

索恩本后來被提拔為麥當(dāng)勞公司的總裁，直到1967年，他與克洛克，發(fā)生了一場爭執(zhí)，憤而辭職，并賣出了所持有300萬美元的麥當(dāng)勞股票，并拒絕再到麥當(dāng)勞就餐。出售麥當(dāng)勞股票是他的一個巨大錯誤，在后來的10年，麥當(dāng)勞股票拆分了三次；如果不出售，他將在1977年獲利1億美元，等到他1993年77歲離世時，這些股票股票大約值10億美元。

麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷·克羅克曾親口說：我們做的不是漢堡生意，而是房地產(chǎn)生意。

今天看來不管如何至少在全球發(fā)展中國家而言，麥當(dāng)勞這步棋走的是非常好，主業(yè)餐廳門店賺小錢，地產(chǎn)賺大錢！

資料來源：百度，新浪，網(wǎng)易

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