50+ 項目發(fā)生管理方變更，近半管理方是頭部商管企業(yè)

超140的新開業(yè)輕資產(chǎn)項目的同時，亦有是一大批項目變更管理方。據(jù)贏商研究中心不完全統(tǒng)計，2024年，超過50個項目變更管理方，其中頭部商管企業(yè)項目占比約50%，輕資產(chǎn)模式已進(jìn)入重新博弈期。

市場持續(xù)洗牌，輕資產(chǎn)模式到了關(guān)鍵博弈期

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020-2022年是商業(yè)輕資產(chǎn)簽約項目數(shù)最多的年份，每年數(shù)量達(dá)100以上（含集團(tuán)托管，即非完全第三方）。特別是2021年，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期全面向好的情況下，輕資產(chǎn)的熱度快速上升，拓展規(guī)模明顯。

因此，2021年、2022年的輕資產(chǎn)合同在2024年、2025年迎來租金跳增期，頭部企業(yè)多數(shù)采取第二、第三、第四年租金跳增的方式，整個行業(yè)面臨著博弈的重要關(guān)口。

一方面，“一拍兩散”是極端，重訂條款成優(yōu)選；另一方面，業(yè)主方漸趨成熟，商管賦能效果減弱。

展望未來輕資產(chǎn)行業(yè)，2025仍在博弈期，管理方變更項目數(shù)量仍然較多，但到2026、2027年，隨著行業(yè)的更加成熟、商務(wù)條款的重新厘定，輕資產(chǎn)會迎來一個新的平衡期。

2、大宗交易：“精耕細(xì)作”，關(guān)注資產(chǎn)可塑性

收并購市場上“獵手”與“獵物”身份轉(zhuǎn)換，資本方不再迷戀地段神話，更看重"資產(chǎn)可塑性"——就像賭石高手，專挑有潛力的"璞玉"。

萬達(dá)“賣賣賣”不停，新華保險是最大買家

據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計，2023年以來，有公開報道的大連萬達(dá)商管出售項目股權(quán)達(dá)到25個；珠海萬達(dá)商管則為退出輕資產(chǎn)管理，包括退出佛山順德萬達(dá)廣場、廈門湖里萬達(dá)廣場、廈門鷺港萬達(dá)廣場、南寧城西萬達(dá)廣場等。

收購方以險資為主，新華保險是最大的買家，此外還有陽光人壽、大家保險和橫琴人壽。萬達(dá)雖交出了以上項目的所有權(quán)，但大都保留了運營權(quán)，這是近幾年萬達(dá)進(jìn)行輕資產(chǎn)化管理策略的正常工作進(jìn)展。

印力出售兩項目，與GIC合作資管平臺

2024年，印力將其持有的南翔印象城MEGA項目48％的股份、松江印象城48%股份售予新加坡政府投資公司（簡稱GIC）。交易完成后，GIC分別持有兩個項目98%股權(quán)，印力保留下2%股份及項目的運營管理權(quán)。

無疑，GIC獲得了兩個成長期項目的未來現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值權(quán)，同時強(qiáng)化了中國本土化合作，穩(wěn)固商業(yè)地產(chǎn)資管新生態(tài)。

雅戈爾買銀泰百貨，逆勢加倉將進(jìn)行重估規(guī)劃

銀泰百貨作為商業(yè)地產(chǎn)本身具備投資價值，而雅戈爾作為品牌公司，出資收購后，將進(jìn)一步對資產(chǎn)進(jìn)行重估規(guī)劃。未來這些資產(chǎn)將如何重新規(guī)劃落位，調(diào)改，如何與雅戈爾更好地產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，是業(yè)界關(guān)注的重點之一。

雖然2024年零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域整體的大宗交易數(shù)量并不多，但大單交易格外令人注目。一是資產(chǎn)包巨大，如銀泰百貨、多個萬達(dá)廣場等，二是市場上的核心標(biāo)桿項目進(jìn)行交易，且顯示出當(dāng)前零售商業(yè)地產(chǎn)的幾大特點：

風(fēng)險偏好保守，頭部項目才能夠順利交易。

典型買方市場，由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)。

產(chǎn)業(yè)整合仍在持續(xù)，零售商業(yè)地產(chǎn)是核心消費基礎(chǔ)設(shè)施。

3、7大消費REITs漲勢穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展日趨成熟

2024年，國內(nèi)7只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成上市發(fā)行，底層資產(chǎn)涉及購物中心、社區(qū)商業(yè)、奧特萊斯四種業(yè)態(tài)。上市后，底層資產(chǎn)均做了積極的調(diào)改提升，出租率和租金收入維持穩(wěn)定，并全數(shù)在二級市場上獲得了良好的漲幅。

出租率整體均超95%，二級市場全數(shù)走強(qiáng)

截至2024年末，7只商業(yè)REITs整體實現(xiàn)收入增長，出租率均高于95%，顯示出較強(qiáng)韌性。二級市場上，7大REITs價格整體上漲，其中華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、嘉實物美消費REIT漲幅超過20%。

加強(qiáng)品牌調(diào)整、策劃破圈活動，挖掘消費者新需求

上市之后，各消費REITs均保持較高的積極性，紛紛通過優(yōu)化品牌組合、深化空間運營和舉辦營銷活動等，提高客流及消費轉(zhuǎn)化，提升客戶滿意度及黏性。

4、奧特萊斯：下沉市場占位，明星項目擴(kuò)容

進(jìn)入2025年，奧萊依舊是商業(yè)市場的關(guān)注重點。

規(guī)模化連鎖玩家，一如砂之船、杉杉們，占位高線城市，下沉市場競爭白熱化。明星范標(biāo)桿項目，守住客群，有限擴(kuò)容，一如上海青浦百聯(lián)奧萊瞄準(zhǔn)“亞洲第一”，全國最大比斯特購物村三期開建。

下沉市場成主戰(zhàn)場，二線省會奧萊"貼身肉搏"

過去六年，每年新開奧萊項目落地最多的是商業(yè)二線、商業(yè)準(zhǔn)一線城市。尤以商業(yè)二線城市為甚，年均占比超20%，最高超45%。

而商業(yè)準(zhǔn)一線城市近兩年上揚趨勢明顯，這一批二線省會城市們成了奧萊爭戰(zhàn)新主場。地方政府亦將大型奧萊視作商業(yè)新地標(biāo)，鄭州杉杉奧萊落地帶動周邊地價三年上漲83%。

逐鹿下沉市場，砂之船、杉杉一輕一重

以在營項目數(shù)和總商業(yè)面積計算，砂之船、杉杉商業(yè)是國內(nèi)奧萊規(guī)模前二的企業(yè)。兩者均以較快的擴(kuò)張速度、聚焦非一線的區(qū)域中心城市出名，但擴(kuò)張、經(jīng)營策略卻并不一致，前者更傾向于輕資產(chǎn)運營，后者著重于重資產(chǎn)自持。

2024年，砂之船烏魯木齊項目開業(yè)，令其總在營項目數(shù)達(dá)到18家；而杉杉商業(yè)靠著一年內(nèi)連開成都店、鄭州二七店、大連店和合肥店4個項目，總在營項目數(shù)達(dá)20家。

"明星項目“越做越大”，注重增加體驗業(yè)態(tài)

與砂之船、杉杉商業(yè)的決策不同，百聯(lián)、佛羅倫薩小鎮(zhèn)等選擇強(qiáng)化明星項目，2025年這一趨勢將更加顯著。

一線與核心二線城市的標(biāo)桿奧萊正通過擴(kuò)大面積規(guī)模，引進(jìn)更多新興的潮流、運動品牌以擴(kuò)大客群。另一方面，更大的面積還可以增加更多樣的餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，從而強(qiáng)化“微度假”功能。

開發(fā)商的體量擴(kuò)容亦能換取政策支持，如成都時代奧萊二期擴(kuò)建時獲得容積率獎勵。這種“以規(guī)模換資源”的邏輯，推動項目進(jìn)入“越大越強(qiáng)”的循環(huán)。

據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計，2019年至2024年，國內(nèi)每年新開奧萊項目平均體量波動上升，于2024年超過11萬㎡。這種“巨無霸化”趨勢，既是商業(yè)地產(chǎn)對消費需求的回應(yīng)，也是行業(yè)迭代的必然選擇。

5、高端商業(yè)，M型波動，東部向中部“轉(zhuǎn)移”

過去五年，高端商業(yè)走出了一條急峰急谷的波動曲線。與之相呼應(yīng)，國人奢侈品消費額度勾勒出一條“M型曲線”，心態(tài)和情緒的變化則經(jīng)歷了四連環(huán)：恐慌性冰點——報復(fù)性升溫——兩極分化——不確定性回落。

從地區(qū)變化看，2020~2024年，新增高端商業(yè)體不再一味偏愛傳統(tǒng)的華東地區(qū)，而是明顯向華中、商業(yè)二線城市城市轉(zhuǎn)移，積極試探非核心城區(qū)的未成熟商圈。

高檔商業(yè)項目五年新開13座，奢品消費呈現(xiàn)M字型

2020~2024的五年間，累計新開13座高檔商業(yè)，商業(yè)體量共計190.16萬㎡。單個項目體量劃分為三檔：10~20萬㎡是主力區(qū)間，占比38.5%；10萬㎡及以下，略超三成；大于等于20㎡，也有23%。

高端商業(yè)探索新區(qū)域，品牌開關(guān)店出現(xiàn)分化

在奢侈品消費五年情緒曲線下，新增的高端商業(yè)在區(qū)位選擇出現(xiàn)了不同，開始進(jìn)入一些原本不常被關(guān)注的省會城市。而在品牌方面，品牌在高檔商場的拓店的態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎，國內(nèi)的高檔商業(yè)玩家開關(guān)店比整體趨勢步步下滑。

高檔商業(yè)地震式調(diào)改，增加餐飲和大眾化業(yè)態(tài)

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，52座高檔商場過去四年累計新開7776家店、新關(guān)7135家店，整體開關(guān)店比1.08。開關(guān)店比波動下滑，四年分別為1.21、1.05、1.19、0.92。

其中，2024年全國高檔商業(yè)經(jīng)歷地震式調(diào)改，“兩高一低”現(xiàn)象明顯：新開門店2051家數(shù)創(chuàng)三年新高，新關(guān)門店數(shù)2219家，創(chuàng)四年新高，而全年開關(guān)店比為0.92，創(chuàng)四年新低。對應(yīng)的2024年全國重點27城600+樣本購物中心平均空置率創(chuàng)四年新高，其中超半數(shù)城市空置率環(huán)比上升，13城空置率高于27城平均值。

6、非標(biāo)商業(yè)，從小眾走向大眾

通過商業(yè)地產(chǎn)人的持續(xù)探索、試錯，非標(biāo)商業(yè)的“標(biāo)”如今越來越清晰：融合在地文化、擁有一定數(shù)量的先

主理人品牌、具有社群運營力和用戶共情力、空間形態(tài)打破規(guī)則范式等。另一方面，“非標(biāo)”商業(yè)成了城市更新煥新升級的重要方式之一。

不過，非標(biāo)商業(yè)的挑戰(zhàn)也有目共睹：租賃面積受限、掉鋪快、租金收入不及傳統(tǒng)盒子；對團(tuán)隊結(jié)構(gòu)和運營能力的要求更高；每個項目擁有獨特性而難以復(fù)制，經(jīng)濟(jì)賬比普通項目難算多了，因為，不少非標(biāo)商業(yè)都面臨“賺吆喝但賺錢難”的尷尬。

沒有明確定義的非標(biāo)，存量時代的破局之道

目前，行業(yè)對“非標(biāo)商業(yè)”沒有明確的定義。凡在空間形態(tài)、場景營造、業(yè)態(tài)組合、運營模式等維度創(chuàng)新的商業(yè)項目，都可以稱之為非標(biāo)商業(yè)，各項因素兼而有之者也不在少數(shù)。

供需共促，非標(biāo)商業(yè)集中現(xiàn)身高線級城市

供給端和消費端的雙向作用促成了非標(biāo)商業(yè)興起，它們越來越多地出現(xiàn)在商業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、商業(yè)存量更多、消費者更開放包容的商業(yè)高線城市，比如上海、深圳、成都、北京等。

7、調(diào)改觀察，萬象城/大悅城/龍湖天街各有招

據(jù)贏商研究中心觀察，萬象城、大悅城、龍湖天街等連鎖產(chǎn)品線購物中心的調(diào)改趨勢有以下四點共性：

品牌業(yè)態(tài)升級

押注高能級品牌、首店經(jīng)濟(jì)，以稀缺性和獨特性搶占市場先機(jī)；規(guī)劃高熱度片區(qū)（如二次元、戶外運動、休閑餐飲等），增強(qiáng)空間活力。

場景體驗革新

打造主題化場景，增強(qiáng)空間敘事性與氛圍感；從封閉式“盒子”到開放式空間（充分利用戶外廣場、屋頂空間），提升游逛舒適度。

精細(xì)化會員運營

升級會員專屬空間，深化會員服務(wù)

建筑與空間形態(tài)迭代

改造建筑外立面、動線設(shè)計，提升視覺吸引力與空間效率。

（本文轉(zhuǎn)載自：贏商網(wǎng)）